INFORMATII UTILE

Pasii ce trebuie urmati in vederea obtinerii autorizatiei de construire

Pornind de la prezumtia ca terenul pe care doriti sa construiti nu are probleme juridice, cadastrale si urbanistice, autorizatia de construire se poate obtine in trei luni.

Primul pas este obtinerea certificatului de urbanism: un dosar cu copii ale actului de proprietate, cadastrului terenului (plan de amplasament), carte de identitate proprietari si cerere (acesta este continutul in mare, fiecare primarie are cerinte specifice) se depune la primaria localitatii pe raza careia se afla terenul si in termenul legal de 30 zile se elibereaza certificatul de urbanism. Certificatul de urbanism este un act de informare in care vi se expun conditiile in care se poate construi: procentul de ocupare al terenului (POT), adica suprafata maxima a constructiei la sol, coeficientul de utilizare a terenului (CUT) adica ce suprafata desfasurata puteti construi, retragerile de la limitele de proprietate, inaltimea maxima a constructiei, etc. In certificat sunt bifate sau enumerate avizele de la diverse institutii ce trebuie obtinute si studiile ce trebuiesc intocmite. Ele se numesc avize de amplasament si au scopul de a determina daca constructia propusa deranjaza cu ceva retelele de utilitati existente sau propuse, drumurile propuse, constructiile invecinate. 

Obtinerea avizelor se face prin depunerea unor dosare cu continut specific (in mare: certificat urbanism, act de proprietate, CI, plan de situatie, memoriu de arhitectura) la institutiile specifice, raspunsul se obtine in aprox. 30 zile. Deasemeni in aceasta perioada se realizeaza si studiile necesare cum ar fi: studiul geotehnic, studiu de insorire, calculul coeficientului G, etc.

Proiectul constructiei DTAC (documentatie tehnica autorizatie construire – arhitectura, structura si instalatii) se intocmeste, la biroul nostru, in paralel cu obtinerea avizelor si realizarea studiilor, tinand cont de rezultatele acestora.

Obtinerii autorizatiei de construire se realizeaza prinse depunerea la primarie in doua dosare aproximativ identice ce cuprind avizele impreuna cu proiectul, actele si cadastrul. Termenul legal de obtinere a autorizatiei este tot de 30 zile. Deci tot procesul dureaza minim trei luni dar pot aparea multe complicatii gen: necesitatea refacerii cadastrului terenului, alipire de terenuri (o luna), PUD (plan urbanistic de detaliu) fracvent intalnit in orase (6 luni- 1 an), PUZ (plan urbanistic zonal) daca doriti sa schimbati ‘regulamentul’ de construire in zona ( 1 an).

Timpul pe care va recomandam sa il alocati proiectarii si obtinerii autorizatiei este sase luni pentu o casa si un an pentru o constructie mai mare. Acestea sunt termene realiste ce nu tin de abilitatea proiectantilor sau de relatiile pe care le aveti, tin de ritmul lent si birocratia autoritatilor. Biroul nostru de proiectare se poate ocupa de intocmirea si obtinerea tuturor actelor.

Consolidare

sau

Demolare

Remodeleare a unei constructii presupune in primul rand consolidararea ei, apoi se pot realiza supraetajari, extinderi modificari ale fatadei.

Tehnicile de consolidare sunt diferite complet de cele de construire ‘de nou’ si difera si in functie de gradul de degradare al constructiei, tipul de structura initiala si desigur ceea ce se doreste sa se realizeze in viitor. In principiu orice modificare este posibila iar rezultatul va fi o constructie durabila si moderna. In cazul necesitatii unor interventii majore trebuie luata in calcul si desfintarea constructiei si reconstructia totala deoarece consolidarea este de cele mai multe ori mai costisitoare decat construirea de nou iar rezultatul este totusi conditionat de ceea ce se pastreaza. 

Pentru constructiile din paianta nu se poate obtine autorizatie de consolidare, supraetajare…

Recomandam remodelarea constructiei existente in cazul in care sunteti conditionati de urmatoarele aspecte:

  • Constructia este monument sau se afla in zona protejata – atentie la aceste constructii absolut orice interventie ( schimbare geamuri, zugravit..) necesita autorizatie de construire;
  • Constructia are elemente arhitecturale de valoare pe care vreti ca le pastrati;
  • Prin reglementarile urbanstice pentru pastrarea amplasamentului pe teren vi se impune pastrarea constructiei existente sau a unei parti din ea;
  • Mentinerea POT existent (procent de ocupare a terenului) in cazul terenurilor mici;
  • Constructia la care se intervine este noua, sub 10ani;
  • Nu doriti modificari foarte mari ale constructiei existente;

Decizia de a pastra sau demola o constructie este bine sa o luati impreuna cu un specialist ( inginer constructor, arhitect) pentru a vedea ce interventii sunt necesare. Este necesara si o discutie la Primarie eventual obtinerea unui certificat de urbanism pentru a se gasi cea mai buna solutie.

Pentru realizarea unui astfel de proiect este necesar mai mult timp si o atentie deosebita deasemeni este necesara asistenta pe santier suplimentara a proiectantilor si realizarea de detalii si solutii pentru situatii propriuzise deoarece ele nu pot fi prevazute din faza de proiectare constructia existenta fiind de obicei finisata.

Apartament / casa de vanzare- Cum sa investesti intr-o locuinta

”de valoare”

Dacă ai o locuință de vânzare, doresti sa construiesti una sau chiar doresti sa construiesti un bloc de apartamente trebuie luati in considerare catva factori importanti ce vor asigura apoi încheierea unor tranzacții de succes. Este foarte importanta cunoașterea tipului de client caruia te adresezi, in momentul de față, cumpărătorii de pe piața autohtonă pot fi încadrați în două categorii majore, fiecare având o perspectivă diferită asupra a ceea ce înseamnă o asemenea achiziție: dintre cumpărătorii actuali de locuințe, majoritatea sunt utilizatori finali, în vreme ce o pondere de circa 25% este reprezentată de investitori ce vor inchiria apoi locuinta.

Principalele criterii de analiza sunt:

1. Zona: Spre deosebire de anii de criză, când prețul dicta în majoritatea cazurilor, amplasamentul devine acum cel mai important pentru cumpărătorul final – cu atât mai mult cu cât oferta s-a diversificat și există opțiuni de achiziție, inclusiv pe piața nouă, pe multiple paliere de preț. La alegerea zonei sunt luate în calcul și elemente precum existența unui parc în apropiere, accesul la mijloacele de transport în comun, dar și apropierea de grădinițe, școli, supermarketuri, locuri de joacă pentru copii. Localizarea unei proprietăți conteaza si pentru investitori, întrucât aceasta va afecta în mod direct potențialul său de închiriere.

Pentru investitii un critetiu important este alegerea unei zone cu potential de dezvoltare, aflata la inceput zona respectiva va avea preturi mai mici la achizitie dar valoarea constructiei va creste odata cu dezvoltarea zonei, aceste cresteri pot fi spectaculoase reprezentand cel mai important castig.

2. Prețul: Pentru majoritatea tranzacțiilor, prețul este „dictat” în continuare de condițiile actuale de creditare, pragul de 75.000 euro eventual cu incadrare in programul Prima Casă. Când e vorba de locuințe mai mari și situate în zone mai bune, disponibilitatea clienților crește până la 120.000 de euro, pentru TVA de 5%. Pe segmentul de lux, bugetul cumpărătorilor nu mai este atât de restrictiv, cumpărătorii finali pot fi mai „generoși” la capitolul preț si pot plăti și cu 20% mai mult pentru o locuință nouă dacă e situata în imediata apropiere a unui parc sau a unei școli bune.

Investitorii sunt mai atenți la factorul preț, acesta trebuie să se încadreze cât mai bine într-un calcul economic în raport cu venitul pe care îl poate genera din închiriere, permițând astfel obținerea unui randament de 6-9% pe an.

3. Arhitectura si Poziționarea: Utilizatorul final este interesat, de regulă, de apartamente luminoase, insorite, care să aibă cât mai multe ferestre libere si mari, apartamentele situate la etaje superioare (unde este mai multă lumină și mai multă liniște) având de multe ori un avantaj. Pe de altă parte, acest gen de clienți evită unitățile locative situate la parter sau la ultimul etaj – pretenții ce pot ridica prețul locuinței cu circa 10-20%. Investitorii preferă apartamentele și nu vilele, având în vedere că cele dintâi sunt mai ușor de întreținut, au mai puține cheltuieli curente, reparații în timp, taxe și impozite mai mici. De asemenea, cu cât cheltuielile curente sunt mai centralizate, cu atât mai bine. Este de la sine inteles ca un client va cauta o constructie cu toate actele in regula, autorizata, cu un proiect si o carte tehnica ”stufoasa”.

4. Funcționalitatea: Pentru cumpărătorii finali, mai ales când e vorba de familii, contează foarte mult ca spațiul să fie bine pus în valoare, iar locuința să aibă o compertimentare favorabilă. Aspecte precum o bucătărie închisă, existența unor spații de depozitare, camerele bine proporționate și decomandate, precum și existența a două băi pot face diferența în ochii clientului.

5. Amenajarea: Orice cumpărător își dorește ca locuința achiziționată să „arate cât mai bine”, sunt preferate finisajele in culori neutre, bej, gri, maro inchis, peretii albi. Pretențiile sunt însă și mai ridicate pe segmentul mediu și lux, clienții se așteaptă ca finisajele interioare, echipamentele și obiectele sanitare să fie de o calitate superioară; așteptările sunt mai scăzute pe segmentul de locuințe ieftine, unii clienți negociind chiar scoaterea finisajelor din pachetul de vânzare, urmând a le realiza pe cont propriu, în timp. Investitorii preferă, de regulă, ca amenajarea locuințelor achiziționate să fie minimală – să aibă doar finisajele interioare, echipamentele și obiectele sanitare strict necesare, iar acestea să fie ușor de înlocuit sau reparat.

6. Facilitățile: La capitolul facilități – piscină, saună, servicii de pază etc. – totul depinde pretul total si categoria de clienti careia se adreseaza. Pentru locuintele noi mai ieftine, clientii preferă cât mai puține facilități, astfel încât costurile lunare cu întreținerea să fie cât mai mici. La polul opus, pe segmentul de lux, ansamblurile care au cât mai multe facilități au de câștigat, întrucât acestea sunt căutate de clientii de pe această piață. Cea mai frecvent cautata ”facilitate” este locul de parcare, la un pret rezonabil sau posibilitatea parcarii pe strada, in zona.