APARTAMENT / CASA DE VANZARE- CRITERIILE DE ANALIZA ALE CUMPĂRĂTORUL FINAL

CUM SA INVESTESTI INTR-O LOCUINTA ”DE VALOARE”

Dacă ai o locuință de vânzare, doresti sa construiesti una sau chiar doresti sa construiesti un bloc de apartamente trebuie luati in considerare catva factori importanti ce vor asigura apoi încheierea unor tranzacții de succes.

Este foarte importanta cunoașterea tipului de client caruia te adresezi, in momentul de față, cumpărătorii de pe piața autohtonă pot fi încadrați în două categorii majore, fiecare având o perspectivă diferită asupra a ceea ce înseamnă o asemenea achiziție: dintre cumpărătorii actuali de locuințe, majoritatea sunt utilizatori finali, în vreme ce o pondere de circa 25% este reprezentată de investitori ce vor inchiria apoi locuinta.

Principalele criterii de analiza sunt:

1. Zona:

Spre deosebire de anii de criză, când prețul dicta în majoritatea cazurilor, amplasamentul devine acum din ce în ce mai important pentru cumpărătorul final – cu atât mai mult cu cât oferta s-a diversificat și există opțiuni de achiziție, inclusiv pe piața nouă, pe multiple paliere de preț. La alegerea zonei sunt luate în calcul și elemente precum existența unui parc în apropiere, accesul la mijloacele de transport în comun, dar și apropierea de grădinițe, școli, supermarketuri, locuri de joacă pentru copii.

Localizarea unei proprietăți conteaza si pentru investitori, întrucât aceasta va afecta în mod direct potențialul său de închiriere. Un factor esențial este reprezentat de accesul la mijloacele de transport în comun (metroul mai ales), precum și de apropierea de facultăți, clădiri de birouri, magazine, zone industruiale, etc.

2. Prețul:

Pentru majoritatea tranzacțiilor, prețul este „dictat” în continuare de condițiile actuale de creditare, pragul de 60.000 euro din programul Prima Casă rămâne de referinata. Când e vorba de locuințe mai mari și situate în zone mai bune, disponibilitatea clienților crește până la 100.000 de euro, pentru TVA de 5%. Pe segmentul de lux, bugetul cumpărătorilor nu mai este atât de restrictiv, cumpărătorii finali pot fi mai „generoși” la capitolul preț si pot plăti și cu 20% mai mult pentru o locuință nouă dacă e situata în imediata apropiere a unui parc sau a unei școli bune.

Investitorii sunt mai atenți la factorul preț, acesta trebuie să se încadreze cât mai bine într-un calcul economic în raport cu venitul pe care îl poate genera din închiriere, permițând astfel obținerea unui randament de 6-9% pe an.

3. Arhitectura si Poziționarea:

Utilizatorul final este interesat, de regulă, de apartamente luminoase, insorite, care să aibă cât mai multe ferestre libere si mari, apartamentele situate la etaje superioare (unde este mai multă lumină și mai multă liniște) având de multe ori un avantaj. Pe de altă parte, acest gen de clienți evită unitățile locative situate la parter sau la ultimul etaj – pretenții ce pot ridica prețul locuinței cu circa 10-20%.

Investitorii preferă apartamentele și nu vilele, având în vedere că cele dintâi sunt mai ușor de întreținut, au mai puține cheltuieli curente, reparații în timp, taxe și impozite mai mici. De asemenea, cu cât cheltuielile curente sunt mai centralizate, cu atât mai bine.

Este de la sine inteles ca un client va cauta o constructie cu toate actele in regula, autorizata, cu un proiect si o carte tehnica ”stufoasa”.

4. Funcționalitatea:

Pentru cumpărătorii finali, mai ales când e vorba de familii, contează foarte mult ca spațiul să fie bine pus în valoare, iar locuința să aibă o compertimentare favorabilă. Aspecte precum o bucătărie închisă, existența unor spații de depozitare, camerele bine proporționate și decomandate, precum și existența a două băi pot face diferența în ochii clientului.

5. Amenajarea:

Orice cumpărător își dorește ca locuința achiziționată să „arate cât mai bine”. Pretențiile sunt însă și mai ridicate pe piața nouă: pe segmentul mediu și lux, clienții se așteaptă ca finisajele interioare, echipamentele și obiectele sanitare să fie de o calitate superioară; așteptările sunt mai scăzute pe segmentul de locuințe ieftine, unii clienți negociind chiar scoaterea finisajelor din pachetul de vânzare, urmând a le realiza pe cont propriu, în timp.

Investitorii preferă, de regulă, ca amenajarea locuințelor achiziționate să fie minimală – să aibă doar finisajele interioare, echipamentele și obiectele sanitare strict necesare, iar acestea să fie ușor de înlocuit sau reparat.

6. Facilitățile:

La capitolul facilități – piscină, saună, servicii de pază etc. – totul depinde pretul total si categoria de clienti careia se adreseaza. Pentru locuintele noi mai ieftine, clientii preferă cât mai puține facilități, astfel încât costurile lunare cu întreținerea să fie cât mai mici. La polul opus, pe segmentul de lux, ansamblurile care au cât mai multe facilități au de câștigat, întrucât acestea sunt căutate de clientii de pe această piață.

Cea mai frecvent cautata ”facilitate” este locul de parcare, la un pret rezonabil sau posibilitatea parcarii pe strada, in zona.